新加坡房價連漲11個月,政府急給樓市「降溫」,背後風險幾何?

北京新浪網 12-17 13:26

原標題:新加坡房價連漲11個月,政府急給樓市「降溫」,背後風險幾何?

21世紀經濟報導記者胡慧茵 報導 在房地產市場連漲11個月之後,新加坡還是忍不住要向「高熱不退」的樓市出手。

當地時間12月15日晚間,新加坡宣布了一系列措施來冷卻其房地產市場,包括提高印花稅和收緊貸款限制。

新加坡政府在聲明中稱,儘管受到新冠疫情影響,私人住宅和公共住房轉售市場一直很活躍。自2020年第一季度以來,私人住房價格上漲了約9%,而公共住房轉售單價上漲了約15%。

據悉,新加坡上一次調控額外買方印花稅 (ABSD) 利率,還是在2018年。如今再次加大力度調控樓市,顯然是因為樓市的高漲已經引發了政府方面的擔憂。

財政部、國家發展部和央行在聯合聲明中表示,如果放任不管,價格可能會跑在經濟基本面之前,並增加隨後出現不穩定調整的風險。另外,聲明中還提及借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。

瘋狂的樓市,背後推手是強需求

雖然新加坡仍處在奧密克戎變異毒株的陰影下,但這絲毫無阻其房地產市場繼續火熱。

從今年第一季度算起,目前私人住房價格上漲了約9%,而組屋(注:由新加坡建屋發展局投資建設,主要提供給中低收入新加坡公民家庭的保障性住宅)轉售單價則上漲了約15%。到目前為止,新加坡樓市的上漲已經持續了11個月。

僅從上漲幅度或許很難看出新加坡房地產漲勢的瘋狂程度。根據英國房地產信息企業萊坊(Knight Frank)在今年9月公佈的《全球房價指數》(Global House Price Index)顯示,第二季度新加坡房價同比上漲6.8%,位列亞洲國家房價漲幅首位。

儘管受疫情影響,新加坡樓市始終「一枝獨秀」。對此,亞洲房產科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團聯合創始人、CEO卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向21世紀經濟報導記者表示,新加坡自去年以來高效的疫情管控,使其經濟保持穩定,在東南亞表現特出,另外,疫情期間新加坡政府紓困政策不少,購房按揭利率更低於2%,都推動了人們的購房需求。

事實上,新加坡本地的購房按揭利率在過去七年裡一直維持在很低的水平。但不同的是,新加坡目前的通脹率已上升至2.5%,升至八年來的新高。在這樣的背景下,像房產一類的避險資產就成了一眾投資人的首選,當中還有不少是國外投資者。

「新加坡穩定的政經環境一向被外國投資人視為財產安全港。根據居外IQI2020年的買家詢盤數據,新加坡是亞洲購房人海外購房目標國第7名。」卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向記者表示,這些因素都推動了疫情期間新加坡樓市的紅火。

尋求資產避險的大多為海外買家,而對於大部分本地買家來說,在疫情后開始在家辦公,才是他們增加購房的主因。

「空間現在看來已是必需的,而不再是奢侈。」合登集團首席執行官葉潤明表示,不少買家利用他們現有的組屋套現,提升到私宅轉售市場中選擇他們負擔得起的房屋。

樓市火熱一片之時,新加坡的家庭債務水平也在攀升。12月6日,新加坡金管局發佈的《金融穩定評估》報告(下文稱「報告」)顯示,過去一年裡家庭債務增長6.8%,而房貸是家庭債務增長的主要因素。該報告稱,一旦房地產市場受到衝擊,房價回調,國內需求降低,隨之而來的不良貸款增加會影響銀行系統,削弱銀行向其他部門提供信貸的能力。

有分析人士向記者預測,明年新加坡的購房按揭利率大概率會上漲。

新加坡國家發展部長李智陞也給出了樓市調控的解釋,他表示是要降低私人和住房委員會轉售市場價格上漲的風險,這也將影響住房的可負擔性。看來,此時政府向房地產給出降溫措施確實是恰逢其時。

政府降溫有效嗎?

為了讓樓市有效降溫,新加坡政府出台了一系列措施。

據聯合文件顯示,這些措施包括:政府將把針對外國人的額外買家印花稅(ABSD)從目前的20%提高到30%;另外,對於新加坡公民,購買第二套住房的印花稅從12%提高到17%,而第三套及以後,公民的住房印花稅從15%提高到25%。據悉,額外買方印花稅是新加坡政府推出的房地產降溫措施之一,主要在於緩解當地和國外住宅物業買家的強勁投資需求,確保新加坡人依然可以買得起當地住宅。

新加坡上一輪的樓市降溫措施還是在2018年。當時被分析師稱為「重拳出擊」的降溫措施,除了購買第一套房產的新加坡公民和永久居民,個人買家要交的買家印花稅都上調5%。相較之下,本輪的降溫舉措顯然力度更大。

「雖然過去已經有一些降溫措施,如收緊總債務償還率(TDSR)或抵押貸款服務比率(MSR),以確保房主不過度使用槓桿,但仍有一些買家還是可能會過度使用他們的財務,包括一些出售了組屋公寓併購買兩套私人住宅的家庭,也有家庭可能已經辦理了最高額度的房貸,而沒有給予足夠的緩衝。」新加坡房產經紀公司橙易產業(OrangeTee & Tie)研究與諮詢部總監孫燕清(Christine Sun)向21世紀經濟報導記者表示,如今的降溫措施都將有助於解決這類問題。

值得一提的是,此次政府選擇在12月15日午夜宣布新政,並在第二天(12月16日)正式實施,有分析指這是吸取了2018年時進行樓市降溫的「教訓」。當時在傍晚時分宣布降溫措施,在措施生效前,樓盤前隨即出現「人龍」,相信這次是為了避免排隊買房的情況再次出現。

儘管新加坡政府已經釋出新政,但樓市恐怕不會太快降溫。

新加坡房產經紀公司博納集團經紀人黃文富向21世紀經濟報導記者表示,按此前的經驗,市場可能需要6-9個月的時間來消化新政。

孫燕清也持有相近的觀點,她向記者表示:「預計交易量在未來的六個月內會放緩。2022年新加坡的樓市價格可能會穩定下來,並以更慢的速度上升。因此,我們已經修改了2022年新加坡私人住宅的價格預測,升幅將從6%-9%降至0-3%。另外,2022年組屋轉售市場的價格升幅預測將從8%-11%下調至5%-8%。」

在樓市交易價格逐漸放緩的同時,新加坡租房市場或許也會迎來新變。

居住在新加坡的華人張小姐告訴記者,感覺最近一年在新加坡租房的價格持平甚至有所下降。

對此,黃文富向記者表示,對外國買家來說,如果已經打算在新加坡工作或移民到新加坡,在樓市新政后他們可能會延緩買房,因此租房市場會上漲。但同時,他也指出,但對於那些把新加坡當作資產長期避風港的外國買家來說,他們就不會太在乎這個新政。

新加坡向來主張「居者有其屋」,此次新政的出台更是給了本地首次購房者一顆「定心丸」。

「這項措施亦會鼓勵公屋市場的置業人士在財政上更加審慎。」新加坡國家發展部長李智陞表示,預計這項改變不會對首次置業人士造成重大影響,尤其是中低收入家庭。

(作者:胡慧茵 )