土地活化可望挹注EPS 30元,憶聲低價鹹魚大翻身

財訊快報 09-21 10:10
【財訊快報研究員馮欣仁】憶聲( 3024 )位於中壢交流道旁的中壢廠占地面積約4000坪,啟動土地活化,去年第四季取得建築執照,土地地點極佳,未來開發利益龐大。由於土地取得在民國76年,帳面成本僅有8000萬元,光就素地而言,潛在價值就超過10億元以上。桃園市長鄭文燦對土地資產活化也相當支持,去年底憶聲的智匯科技園區動土儀式舉行,桃園市長鄭文燦就到場祝賀,同時期許憶聲在未來邁向「新型態工業4.0」的產業升級時,能帶動更多新創公司一起成長。

為加速土地資產活化速度,憶聲去年設立「亞憶開發」實業股份有限公司進行中壢廠的開發,亞憶開發替北台灣量身打造的憶聲智匯科技園區,是中壢第一座世界級創新科技園區,離桃園國際機場僅15分鐘車程,與台北市與竹科園區車程約30分鐘,可望明顯受惠台商回台設廠。

憶聲自行開發的兩棟「廠辦」大樓,在容積獎勵由原本的300%提升至400%之後,B棟將由之前預估的地上11樓增加至13樓層,A棟將由之前預估的地上17樓增加至21樓層,兩棟車位由原本的465個增加至650個,預計可銷售樓板面積由之前的1.9萬坪增加至2.88萬坪,若以每坪售價20萬元計算,價值就高達57.6億元,遠超過憶聲目前總市值31億元。法人預估扣除成本中壢廠開發利益可望貢獻30億元,EPS貢獻度高達1個股本。目前已在整底中,預計今年第4季動工,之後進入潛銷期,而憶聲將採「預售」委託代銷業者)銷售,在台商回流對廠辦需求大增之下,憶聲將成為最大受惠者。


此外,法人表示,憶聲旗下轉投資公司亞憶電子(深圳),占地超過1萬坪,位於深圳重點發展項目的大空港新城區,緊鄰全球最大深圳國際會展中心附近,預計最晚在2021年8月進入開發程序,憶聲可以取得25%的開發分配,潛在開發利益驚人將超過2個股本以上。加計台灣中壢廠土地活化等土地開發利益,法人預估長期將貢獻憶聲EPS高達30元。


而憶聲不只土地資產活化進度超前,本業也表現出堅強韌性,繼2017年底決定解散清算持續虧損的3C通路「倍適得」(BEST),在2018年彌補虧損完後,2019年恢復配發現金股利0.32元,今年持續發放現金股利0.22元,顯示憶聲本業家電「歌林」品牌與車用影音電子產品皆可穩定獲利。


其中憶聲協同「歌林」品牌率先其他家電業者推出一系列「智能聲控」家電新產品包括咖啡機、冷氣空調、循環風扇等,透過全省「全國電子」通路進行販售;旗下車用電子產品打入中國本土品牌長城汽車「新能源」車供應鏈,本業營運漸入佳境。


籌碼面來看,聯電( 2303 )持有憶聲18182張,過去近20個交易日調節了17967張,約剩215張,這段期間憶聲股價卻從12.1元漲到13.2元,顯示聯電賣出的大量籌碼流向特定人手中,籌碼穩定度大幅提升,有利股價中長多走勢發展。


隨著中壢廠開發案進入整地階段並即將動工,之後進入潛銷期,搭配本業營運漸入佳境9月22日(週二)法說會後相關本業及土地資產活化進度可望進一步明朗,短線題材面將有利股價量縮拉回上升趨勢線之後,再度向上表態。


就技術指標來看,日KD剛自低檔形成黃金交叉,且MACD柱狀圖負值逐漸縮小,若能擴量逾7千張,將利波段攻勢展開。




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