獨家首發丨【REITs指數】公募REITs指引出台!普通投資者如何參與投資?

北京新浪網 08-08 12:24

來源:REITs行業研究

寫在前面的話

中國證監會主席易會滿曾指出,新時代資本市場踐行黨的初心和使命,重點是必須始終堅持服務實體經濟和保護投資者合法權益的根本方向。

易會滿還曾在去年9月11日人民日報《努力建設規範透明開放有活力有韌性的資本市場》署名文章中強調,持續強化監管執法和投資者合法權益保護。保護好投資者尤其是中小投資者合法權益,必須堅持法律保護、監管保護、自律保護、市場保護、自我保護的大投保理念,進一步完善投資者保護的法律制度體系,加強投資者教育與服務,積極倡導理性健康的投資文化。

不忘初心方能行穩致遠,牢記使命才能開闢未來。2019年10月1日,我們發佈了《致敬70年丨REITs行業研究:與時代同行 為REITs立命》一文「與時代同行,為REITs立命」就是我們的初心,「擔當引領中國REITs投資者教育的中流砥柱」就是我們的使命。REITs行業研究和RCREIT(REITs研究中心)還將繼續保持和鞏固在中國REITs研究和傳播領域的絕對領先優勢,充分發揮RCREIT在上述領域的導向、旗幟和領航作用,敢於擔當,做好行業榜樣,全力以赴為推進中國REITs事業進步貢獻力量。

「風物長宜放眼量」,引導培育中國REITs市場的理性投資、價值投資文化任重道遠。我們認為,公募REITs的發展會伴隨著一個漫長的投資者教育過程,投資者尤其是中小投資者才能對於投資公募REITs和不動產REITs產生深刻理解。我們將始終堅持REITs投資者教育的初心與核心,與REITs投資者相伴致遠。

8月7日,證監會發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引》(以下簡稱《指引》),自公佈之日起施行。

證監會表示,為落實《中國證監會國家發展改革委關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號),填補當前我國公募REITs產品空白,盤活基礎設施存量資產,拓寬社會資本投資渠道,提高直接融資比重,增強資本市場服務實體經濟質效,併為後續推動我國REITs立法積累實踐經驗,證監會制定了《指引》,在《證券投資基金法》框架下,聚焦基礎設施領域開展公募REITs試點。

【REITs指數】認為,對於中小投資者而言,公募REITs將新添投資渠道,而且收益較為穩健。REITs通過積聚資金,主要為資本金不大的廣大中小投資者提供投資不動產業的機會,分紅收益主要源於不動產升值和租金收入。

REITs作為中等收益、中等風險的金融工具,具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點,有利於豐富資本市場投資品種,拓寬社會資本投資渠道。

我國個人投資者的投資渠道狹窄。雖然個人投資者成為股市交易的主要力量,但受到投資能力等制約,由股票投資帶來的財富效應有限。

從趨勢上看,個人投資者越來越傾向於選擇公募基金。深交所此前公佈的2019年個人投資者狀況調查顯示,過去一年中,參與過公募基金交易的受訪者較上年大幅增加17.2個百分點,佔比達到45.8%,為近四年最高水平;其中,30歲以下受訪者參與公募基金比例為49.4%,較40歲以上受訪者參與度高7.5個百分點。顯然,公募REITs的推出,豐富了投資者購買基金的選擇。

發展投向基礎設施領域的公募REITs可以帶來雙贏,既增強資本市場服務實體經濟的質效,又能夠合理引導居民儲蓄轉化為投資,提高個人的財產性收入。

《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》正式發佈 充分夯實加強REITs投資者保護與教育

證監會在關於制定《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》的立法說明中表示,《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》 (徵求意見稿)於2020年4月30日至5月 30日向社會公開徵求意見。總體看,社會各界反應積極正面,普遍認為推動基礎設施 REITs 試點對於深化金融供給側結構性改革、提升資本市場服務實體經濟能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義,總體認可《指引》確定的各項試點安排,同時也提出了具體修改意見。我會已進行認真梳理研究,充分吸收採納,主要包括:減少重複盡職調查,完善基金份額發售、基金借款和擴募安排,加強投資者適當性管理,強化信息披露要求等。

《指引》主要包括以下內容:一是明確產品定義與運作模式。公開募集基礎設施證券投資基金屬上市交易的封閉式公募基金,應具備以下條件:80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券,通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流,並將90%以上合併后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

二是壓實機構主體責任,嚴控基礎設施項目質量。強化基金管理人與託管人的專業勝任要求和誠實守信、謹慎勤勉的受託職責。聚焦優質基礎設施資產,嚴把項目質量關。發揮外部管理機構、會計師事務所、評估機構等專業作用。

三是明確基金份額發售方式,採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格,公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。

四是規範基金投資運作,加強風險管控,夯實投資者保護機制。明確基金投資限制、關聯交易管理、借款安排、基金擴募、信息披露等要求,全面落實「以信息披露為中心」,確保投資者充分知情權。

五是明確證監會監督管理和相關自律組織管理職責,強化違規行為約束。

關於投資者保護與教育,《指引》第二十二條表示,基金管理人應當製作基礎設施基金產品資料概要,簡明清晰說明基金產品結構及風險收益特徵,在基金合同、招募說明書及產品資料概要顯著位置,充分揭示基礎設施基金投資運作、交易等環節的主要風險。

《指引》還新增了,基金管理人及基金銷售機構應當加強投資者教育,引導投資者充分認識基礎設施基金風險特徵,要求普通投資者在首次購買環節以紙質或電子形式確認其了解基礎設施基金產品特徵及主要風險。

【REITs指數】重點解讀《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》

《指引》在明確定價方式上依舊延續採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格,戰略配售方面,比例合計不少於基金份額發售總量的20%,但持有期由統一不少於5年變更為基金份額發售總量的20%持有期不少於5年, 超過20%部分持有期不少於36個月。

【REITs指數】解讀:發售比例分配方面,扣除向戰略投資者配售部分后,向網下投資者發售比例不低於本次公開發售數量的70%,而徵求意見稿中這一比例為80%。這意味著提高了網上配售中個人和機構參與申購的份額。

投資者保護與教育方面。《指引》第二十一條明確:基金管理人應當嚴格落實投資者適當性管理制度,會同基金銷售機構認真做好產品風險評價、投資者風險承受能力與投資目標識別、適當性匹配等投資者適當性管理工作,將適當的產品銷售給適合的投資者。

【REITs指數】解讀:《指引》明確基金管理人應當嚴格落實投資者適當性管理制度,而徵求意見稿中為基金管理人應當制定投資者適當性管理制度,從「制定」到 「嚴格落實」更強調了投資者適當性管理的實施,更體現了對於投資者的保護。普通投資者在購買產品時亦應當充分衡量自身風險承受能力和投資偏好,適當匹配公募REITs產品的投資。

《指引》第二十二條表示,基金管理人應當製作基礎設施基金產品資料概要,簡明清晰說明基金產品結構及風險收益特徵,在基金合同、招募說明書及產品資料概要顯著位置,充分揭示基礎設施基金投資運作、交易等環節的主要風險。

【REITs指數】解讀:公募REITs產品不同於傳統的公募基金,普通投資者在參與公募REITs投資時,應當充分了解基礎設施基金的產品結構及風險收益特徵,以及基礎設施基金投資運作、交易等環節的主要風險。此外,參照披露文件及加強自身的REITs投資研究,普通投資者對於公募REITs底層基礎設施資產的運營情況、估值情況也要有所了解乃至掌握一定類型資產的特徵。【REITs指數】認為,公募REITs的發展會伴隨著一個漫長的投資者教育過程,普通投資者才能對於投資公募REITs和不動產REITs產生深刻的理解。

《指引》第二十三條明確,基金管理人及基金銷售機構應當加強投資者教育,引導投資者充分認識基礎設施基金風險特徵,要求普通投資者在首次購買環節以紙質或電子形式確認其了解基礎設施基金產品特徵及主要風險。

【REITs指數】解讀:本條相較於徵求意見稿為新增,更強調了對於普通投資者加強投資者教育,體現了「以信息披露為中心」,確保投資者充分知情權及對投資者保護機制的完善的立法思路。普通投資者也應當主動了解認識基礎設施基金的風險特徵,及自身的投資偏好,踐行理性價值投資的投資理念。

嚴控基礎設施項目准入條件與質量

根據《指引》要求,基礎設施項目需滿足權屬清晰,現金流持續、穩定,投資回報良好,現金流由市場化運營產生,不依賴第三方非經常性收入等條件。

【REITs指數】解讀:《指引》要求基金管理人應嚴把項目准入,對基礎設施項目權屬、現金流、運營等相關情況進行全面的盡職調查,包括可以與資產支持證券管理人聯合,必要時還可以聘請取得保薦業務資格的證券公司擔任財務顧問對項目進行盡調。

如基金管理人或其關聯方與原始權益人存在關聯關係,或享有基礎設施項目權益時,基金管理人應當聘請第三方財務顧問獨立開展盡職調查。

基金管理人與託管人方面。正式版《指引》延續徵求意見稿中的內容,要求基金管理人配備不少於3名具有5年以上基礎設施項目投資管理或運營經驗的主要負責人員;同時具備健全有效的基礎設施基金投資管理、項目運營、內部控制與風險管理制度和流程。此外,基金管理人或其同一控制下的關聯方應當具有不動產研究經驗,配備充足的專業研究人員。

《指引》第八條指出,基礎設施基金擬持有的基礎設施項目應當符合下列要求:(一)原始權益人享有完全所有權或經營權利,不存在重大經濟或法律糾紛,且不存在他項權利設定,基礎設施基金成立后能夠解除他項權利的除外;。。。

第二十八條則表明基礎設施基金成立前,基礎設施項目已存在對外借款的,應當在基礎設施基金成立后以募集資金予以償還,滿足本條第二款規定且不存在他項權利設定的對外借款除外。

基礎設施基金直接或間接對外借入款項,應當遵循基金份額持有人利益優先原則,不得依賴外部增信,借款用途限於基礎設施項目日常運營、維修改造、項目收購等,且基金總資產 不得超過基金凈資產的140%。。。

【REITs指數】姜海洋認為,根據第八條和第二十八條,有效解決了原始權益人發行REITs必須先解決基礎資產附屬債務和他項權利問題,且負債比率也有所擴大。或可促使REITs市場出現爆髮式增長。

《指引》第三十二條指出,除《證券投資基金法》規定的情形外,發生下列情形的,應當經參加大會的基金份額持有人所持表決權的二分之一以上表決通過:(一)金額超過基金凈資產20%且低於基金凈資產50%的基礎設施項目購入或出售;。。

【REITs指數】姜海洋認為,根據第三十二條的規定,金額低於基金凈資產20%的併購和出售應該可以不用召開基金份額持有人大會,利好REITs併購重組業務。

公募REITs對投資人有何價值,普通投資者可以通過哪些渠道來購買公募REITs基金?

REITs的投資價值體現於三方面:固定收益產品屬性(穩定的分紅回報)、權益產品屬性(專業的管理提升資產價值,實現資本增值)、不動產屬性(底層資產作為不動產,其市場價格波動與REI Ts價格有關聯)。

我國的基礎設施公募REITs,是由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司發行產品。

評價基礎設施領域公募REITs的投資收益。其特點在於公募REITs強制分紅比率高,且具有類固定收益產品的屬性。按規定,公募REITs「應當將90%以上經審計年度可供分配利潤以現金形式分配給投資者」,且每年不得少於1次。

國務院發展研究中心REITs課題組組長、中國基金業協會資產證券化委員會顧問孟曉蘇曾表示,REITs對於投資人來說,好處主要在四個方面。

第一是收益的穩定性,REITs會每年按期分配,收益的穩定性與長期性會吸引穩健型投資人,所以REITs在國外與境外成為保險資金、養老資金首選的投資產品。第二是資產的安全性,它錨定不動產資產,本身沒有金融泡沫,具有很大的安全性與增值性。第三是交易的便捷性,REITs可以上市流通,投資人可以入市購買,持有人可以隨時到市場上轉讓兌現。第四是它能夠豐富我國資本市場,因為REITs收益穩定且有增值潛力,使它不會暴漲或暴跌,當它發展到一定規模后,可以成為股市的穩定器。我國政府和企業基礎設施資產規模巨大,商業地產規模也很大,權益型公募REITs在我國具有巨大的市場空間。

公募REITs的購買渠道與購買普通公募基金一樣,一個就是公募基金的直銷櫃檯,另外一個是代銷渠道,比如銀行或者券商。

普通投資者應當知曉的REITs特性:讓不動產「動起來」的REITs

REITs即不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts),根據RCREIT(REITs研究中心),REITs是一種能把不動產資產轉換成具有流動性的可交易證券的證券化工具。作為一道橋樑,REITs促使資金從供給過剩的區域高效流轉至具有充足的不動產投資機會的區域。

RCREIT(REITs研究中心)指出,REITs為投資者提供了一個間接獲得不動產收益的投資渠道,由於REITs是集體投資計劃,投資者可購買少量的REITs單位以作小額投資,而無須為此預先投入大量資金。

像股票一樣,REITs是具有較強流動性的投資工具,它能在股票市場上以很低的交易成本自由交易。當然,REITs的價格也會受到股市波動的影響。

根據RCREIT(REITs研究中心),公募REITs視作一種集合不動產、股票和債券特點的混合型投資工具,其作為能夠間接投資不動產的方式,對於個人投資者和機構投資者都具有很大吸引力。

根據RCREIT(REITs研究中心),通過公募REITs向全民提供接近固定回報的集合投資工具,推動公募基金、養老金、保險資金等投資於優質基礎資產,可以為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。

面對當前國內存在的居民投資渠道缺乏、優質標的投資門檻高等問題,儘快推出公募REITs這一風險適中、流動性強、穩定回報的投資品種,能夠有助於提高金融產品的供給質量,有效完善當前證券市場產品結構。

從效果來看,REITs市場的出現及快速發展降低了不動產市場投資門檻,起到了活絡市場的作用,從而提振了投資者對經濟增長的信心。

截至目前,全球REITs規模已超過2萬億美元,其中美國佔比64.6%,亞洲主要以日本、新加坡、香港地區為主,合計佔比14.1%。另外根據基礎資產分類,美國REITs中以住宅、基礎設施、零售地產為主,其中住宅和基礎設施旗鼓相當,分別佔比達到15.6%,其次是零售地產,佔比13.0%。

在國外,REITs是非常成熟的投資品種。研究顯示1998年至2017年,美國公募REITs年均回報率為10.9%,僅次於私募股權,高於股票、債券等;美國公募REITs的夏普比率為0.44,僅低於波動率很低的部分債券產品。

如上圖所示,截至2019年3月底,美國上市和非上市的權益型和抵押型REITs擁有共計大約2萬億美元的商業房地產資產,富時Nareit All REITs指數里共計納入了225家REITs,市值高達1.216萬億美元。

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