中泰國際:保利物業評分為75分 給予申購評級

北京新浪網 12-09 15:45

內容摘要:

保利物業發展股份有限公司(6049 HK)

公司簡介

保利物業在中國提供物業管理服務超過23 年,是一家具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。根據中指院綜合實力排名顯示,自2014年起公司在中國物業服務百強企業中持續保持前五名,且於2019年排名第四,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。目前公司的合同管理總面積達4.5億平方米,遍布全國27個省、直轄市及自治區的148個城市,在管總面積為2.6億平方米。

中泰觀點

中國物管行業聚焦頭部企業:根據中指院的資料,物業服務百強企業管理的平均在管面積預期將從2019年的4,330萬平方米增至2021年的5,850萬平方米,復合年增長率為16.3%。在管總面積預期2019-2021年將按7.1%的復合年增長率增加。中國物業管理行業分散且競爭激烈,大型物業管理公司透過內部增長及併購中小型物業管理公司積極加速擴張,從而擴大物業管理規模及實現規模經濟效益。物業服務百強企業在管面積的集中度由2014 年的19.5% 上升至2018 年的38.9%,並預期於2021 年達48.4%。

經營業績方面: 2016至2018財年及截止2019年6月30日,公司實現營業收入分別為25.6億元、32.4億元、42.3億元及28.2億元,其中大部分收入產生自物業管理服務,分別佔比74.3%、74.7%、68.8% 及64.6%;在管面積分別為0.8億平方米、1.1億平方米、1.9億平方米及2.6億平方米,2016-2018財年在管面積復合年增長率高達52.6%,高於物業服務百強企業的行業平均水平。其中母公司開發的物業佔比分別為91.9%、86.1%、57.4% 及43.1%。未來公司受聘參與母公司保利集團開發物業的約100個新物業管理項目且主要自2022年起交付,合同管理面積約為2,900萬平方米;毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%,整體呈上升趨勢,主要由於物業管理規模及客戶基礎擴大所致;員工成本分別佔總服務成本的54.2%、59.1%、55.6% 及55.4%,分包成本則分別佔總服務成本的23.9%、22.7%、24.3% 及24.1%。未來隨著中國最低工資增加、公司員工擴張,公司或面臨人工及分包成本上行壓力;凈利率分別為5.8%、6.9%、7.9%及11.4%。

估值方面:按全球公開發售後的5.3億股本計算,公司市值為163.7-187.2億港元,處於港股同業中游。18年公司市盈率約為43.8-50.0倍,高於行業平均水平;市凈率約為3.40-3.47倍,低於行業平均。盈利能力方面,18年的ROE、ROA分別為61.5%和14.4%,高於行業平均。基石方面引入高瓴資本、GIC、中國國有企業結構調整基金、中交國際,合計認購1.8億美元。我們統計了今年共有6隻物管行業新股上市,首日均無破發,同時考慮公司屬於央企龍頭未來增長潛力巨大。綜合公司的行業地位、業績情況與估值水平,我們給予其75分,評級為「申購」。

風險提示:(1)市場競爭風險、(2)行業政策影響、(3)合同交付速度不及預期、(4)非住宅物業面積及增值業務增長不及預期

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