南京集體土地建租賃房試點2年未啟動 地塊選址問題多

北京新浪網 12-09 11:29

來源:新華日報

原標題:這項房改試點如何不再懸半空

記者 顧巍鍾

利用集體建設用地建租賃房,既增加了城市租賃房供給,又開拓了集體組織增收渠道,被認為是一項惠及租客、農民,最終也讓城市受益的改革舉措。然而這項試點推行兩年後,廣州、上海、合肥等城市集體土地租賃房項目「瓜熟蒂落」,今年紛紛開工,同樣入選首批試點城市的南京卻還沒有大的動靜,規劃三塊地尚無一塊啟動。其原因何在、該怎樣推進?記者就此進行了探訪。

位置偏遠,規劃地塊沒一塊「實質性啟動」

「就是這片山窪子,太偏,房子建起來估計也不會有人來住。」棲霞區棲霞街道棲霞社區居委會主任林守香領著記者,來到交通繁忙的312國道邊,眼前一塊地三面圍著山、一面朝著國道,這就是計劃集體土地建租賃房的地塊之一——棲霞區南象山地塊。

南象山地塊長滿苗木和荒草,作為居委會主任,林守香自己也納悶,有關部門把租賃房用地選在這兒,一不靠園區,二不臨街道,周邊五福家園、攝山新城等保障房小區,好多房源還沒租出去。

和南象山地塊相比,浦口區林山村地塊「進展」要好一些。雖然距江北核心區有30多公里,但項目選在城鐵S3號線上,面積有30畝。浦口區安排開發區天浦園集團開發,成立了開發公司,並做了項目計劃書,但最終被「土地用途」卡住了——這塊地原為地鐵收儲用地,若用於建租賃房,得給地鐵集團交1.2億元。「這塊地本來位置較偏,建租賃房投資3.7億元,不算財務成本,靜態回報也得30年,如今還要再交一筆轉讓費,根本不具經濟可行性。」橋林街道有關負責人說。

而位於六合區雄州街道冶浦村的試點地塊土地性質還沒轉過來。「這塊地目前還是集體農用地,稻子剛割完。」冶浦村支書林慶祥說,用地手續正在辦,但讓他心裏沒底的是,六合租房市場並不活躍,這塊地建起來恐怕出租不易。而且,冶浦一年集體收入100多萬元,靠村子自身,根本無力開發。

他山之石,集體實力強配套設施好

按照原國土資源部、住房和城鄉建設部的「政策設計」,試點城市「租房需求較大,統籌考慮農民集體經濟實力」。而南京3塊試點地塊要麼位置偏遠,要麼經濟可行性差,所在村又全部是經濟薄弱村。

對此,相關規劃資源部門卻感到「委屈」。「集體土地建租賃住房,既要符合城市規劃,又要符合用地規劃,滿足這兩個規劃的地塊很難找。」浦口規劃資源分局有關部門負責人說,他們搜羅了全區所有街道,最終才找到林山村這塊地。棲霞區規劃資源分局介紹,南象山地塊也是從全區十幾塊地塊中比選出的。

地難找,建的房子也不好租,讓南京有關部門左右為難。對此,其他城市是怎麼做的呢?

首批13個試點城市中,廣東有3個市入圍:廣州、佛山、肇慶。這不僅考慮到珠三角工業經濟強、流入人口多,還源於這裏的村集體留用地政策:拆遷時就給村裡預留了建設用地,用以壯大集體經濟。廣州開發租賃房的4塊地均為集體留用地,兩塊靠近白雲機場,一塊臨近廣州南站,可提供6400套租賃房,建租賃房發展集體經濟,村民很支持,村民代表大會表決通過。佛山市則一舉敲定了8個項目用地。

上海、杭州房價都不低,但也騰出集體土地建租賃房。1月18日,杭州市首個集體土地租賃房項目開工,地塊選在經濟強區的工業大鎮——蕭山區衙前鎮,外來人口是本地人口的1倍。6月3日,上海松江區泗涇鎮集體土地租賃房項目開工,這裏地處松江G60科創走廊,配有會客區、娛樂區、閱讀區、廚房就餐區、烘衣房,計劃建成集中居住、集中服務的長租公寓。

首批試點城市中還有合肥,房價水平、租房活躍度都不算高,但今年8月在包河經開區開工的集體土地租賃房項目,不但配套齊全,租客還享受「租售同權」待遇,在子女入學、社保、公積金服務等方面與購房落戶「同權」。

推動改革,讓農民共享城市化紅利

「對標這些試點城市,共同點是項目所在區域租房需求較大,村組集體經濟組織有建設意願、有土地儲備、有資金來源。」省自然資源廳土地利用處副處長鮑志良分析,南京租房市場很大,但適合開發租賃房的地塊並不多。

「鏈家自如房」客戶經理滕依霖介紹,南京租房市場活躍且性價比高的片區,當屬河西南、東山、城北和橋北,地處城郊接合部,地鐵直達,村組拆遷後集體經濟組織有一定實力。可這些片區房產用地出讓價多已高達一兩千萬元/畝,可開發地塊多已轉為城市建設用地。

對此,租房熱點片區的社區負責人「深有同感」。「我們集體賬上沉澱了1.5億元資金,不知道往哪兒投,聽說可以投資租賃房,到街道一問,集體土地都已收儲了。」東山街道泥塘社區書記陳燕說,按照南京留用地政策,他們社區可留100畝,可現狀是沒有地可以開發。

邁皋橋不僅是外來人口聚集地,也是小產權房「密集區」,隨著城中村拆遷改造,租房市場趨於緊俏。「90平方米的兩居室,前幾年每月房租一千四五百元,現在要兩千元。」興衛村村支書王少樂說,他們未被列入集體土地建租賃房試點,準備對總面積88萬平方米的小產權房改造,從中留下10萬平方米租賃房。

「租房熱點村(社區)的呼聲,足見這項改革的風向標意義。」鮑志良說,集體土地不經徵地環節直接入市,大大降低租賃房開發成本,可增加出租房供應量,減輕新市民生活壓力,村集體和農民也能獲得可持續的租金回報。有關專家甚至把這項試點稱為「第二次房改」。

今年初,自然資源部進一步擴大了集體土地租賃房建設試點城市名單,總數從13個擴至18個。「既然是試點,就應該允許探索。」雖然困難重重,南京有關部門表示,會想辦法積極推進這項工作。房產專家認為,租賃房項目降低了城市住房門檻,吸引年輕大學生和創業者加盟,有利於建設有活力和包容性的城市。土地用來建租賃房還是商品房,表面上是開發選擇,實質是對建立多層次住房體系的認識。只有不再糾結於「土地收益」,算大賬、算長遠賬,並努力讓村集體和農民共享城市化的紅利,這項改革才能真正落到實處。

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