睿思書院x中信出版墨菲丨新加坡REITs體系和特點全解析

北京新浪網 12-07 22:05

來源:REITs行業研究

《新加坡房地產市場的變革與創新》

薛義華、程天富、余熙明 著

中信出版集團

出版日期:2019年5月

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從簡單的實體房地產起步,新加坡房地產業已經發展到高度複雜的水平,不僅為公共和私人市場提供了一系列的投資選擇,而且確立了其作為亞洲房地產基金管理活動區域中心的地位。

新加坡房地產的公私合營模式收效甚佳,它使得私人開發商和投資者能夠在滿足政府政策議程的同時獲利。

通過合理規劃以及對良好時機的把握,這種公私合營模式無疑能夠使新加坡房地產業有效地把握機遇並應對挑戰。

回首過去50年變革之路,新加坡房地產業充分顯現出自身的韌性、創新力和適應力,希望它能夠繼續迎接未來的挑戰。

房地產業必須適應不斷出現的新需求,如人口老齡化的應對、不斷變化的人口結構、工作與生活的更好平衡、更優質的工作空間、更高的生活水平以及針對新的設計與施工更為嚴格的可持續發展標準。

IT(信息技術)和電子商務已經改變了傳統的購物習慣並使一些商場變得不合時宜,它們將對我們工作、生活和娛樂的內容與地點繼續產生深遠的影響。

在很多資本市場舉措中,如REITs的設立和基金財富管理,新加坡都已奪得頭籌,但其作為亞洲房地產基金管理活動中心的地位將接受來自區域內其他城市的挑戰。

未來發展之路的確困難重重,過去50年的成功經驗未必會在接下來的50年繼續發揮作用,新加坡需要積極開創新的房地產開發模式。

(一)稅收優惠

REITs是一種封閉性基金,是將散戶和機構投資者的資金聚合起來並集中投資於收益性房地產的。在符合投資和派息相關規定的前提下,REITs被賦予稅收透明的待遇。

但此項稅收優惠並不是被自動授予的,REITs必須向新加坡國內稅務局申請稅收優惠待遇,對於合格股東的可分配收入予以免稅。

在新加坡2004/2005財年預算案中,本地和外國的所有個人投資者從REITs獲得的可分配收入的所得稅均被豁免,這相當於為他們提供雙重稅收減免。

對於外國的非個人投資者,則被要求按照10%的稅率繳付新加坡REITs可分配收入的預扣所得稅。

同年,政府也免除了那些幫助房地產轉換成REITs上市或已經實現REITs上市的金融企業的印花稅。

在2006/2007財年預算案中,政府將免稅待遇的範圍擴大到來自境外的新加坡REITs收益部分,從而進一步鞏固了新加坡作為跨境REITs上市融資目的地的核心地位。

然而,這項稅收優惠受到了「落日條款」(the sunet clause)的時間限制,即根據「落日條款」的規定,只有在2015年3月31日之前得到的收入才能享受稅收減免優惠。

在2015財年預算案中,政府再次做出決定,從2015年3月1日起,對於個人投資者從新加坡REITs獲得的來自本地和境外收入的稅收減免政策再次延長5年。

然而,針對REITs在購買本地房地產時的印花稅豁免政策,卻未能在2015年3月31日之後得到延期。

(二)投資和派息規定

根據《房地產基金指南》,新加坡REITs的總資產中必須至少有75%用於投資新加坡境內或境外的收益性房地產,其中包括擁有租賃產權或永久產權的房地產。

房地產投資也可以通過直接擁有產權或股權的形式,用於持有房地產資產和/或其他上市REITs的非上市SPV。

這種單一存在或以多種形式並存的房地產資產,在新加坡REITs投資組合中佔有很大的比例。

在投資的規定方面,允許新加坡REITs對其他非核心房地產資產進行投資,其中包括資產抵押證券、上市或非上市債務證券、本地或境外非房地產公司的上市或非上市股票、政府證券及由超國家機構或新加坡政府機構發行的證券等;此外也允許持有現金或現金等價物。

然而,從這些非核心資產中獲得的收入,不能超過總收入的10%。

在派息的規定方面,新加坡REITs必須將其至少90%的收入以股息的形式分派給股東,以此獲得新加坡國內稅務局給予金融企業的免稅資格。

在2007年對《房地產基金指南》的修訂中,新增條款允許REITs管理公司將超過利潤的額外收益用於派息,但前提條件是保證不影響REITs償債能力。

(三)開發項目

如果新加坡REITs在開發項目竣工後有意對其進行收購以作投資目的,那麼就可以獨自或聯合其他企業從事開發活動,也可以通過投資非上市房地產開發公司的方式來參與開發活動。

但是,新加坡REITs不得直接從事開發活動,不能投資空置地塊或抵押貸款(抵押貸款證券除外)。

這個限制並不妨礙新加坡REITs投資已被批准用於開發房地產的空地或是尚未完工的房地產開發項目。

從2015年7月起,新加坡REITs投資房地產開發活動以及未完工的房地產開發項目的總合同金額不能超過該新加坡REIT資產總值的25%。房地產開發活動不包括翻新、改造及裝修等。

凱德商用新加坡信託通過與其基金髮起人——凱德集團的全資子公司凱德商用產業(Capita Mall Asia)及凱德商務(CapitaLand Commercial Limited)簽署合作協議,以9.69億新元的價格在政府的土地招標中購得位於裕廊商業大道一塊商業用地。

該地塊被開發建設為一個名為西城的綜合開發項目,由西城購物中心和西城大廈(Westgate Tower)組成,西城購物中心是一棟零售空間凈面積為410000平方英尺的7層建築,而西城大廈則是一棟辦公空間凈面積為304963平方英尺的22層辦公樓。

該開發項目在2014年年底完工。

騰飛房產投資信託共建成了12個開發項目,總開發成本估計為9.852億新元。根據截至2014年3月31日的估值,騰飛房產投資信託實現了32.57%的累計未實現利潤。

(四)總槓桿限額

在2005年對《房地產基金指南》的修訂中,總槓桿限額被設定為新加坡REITs投資組合資產總值的35%(按最新估值計算)。

然而,只要新加坡REITs能獲得來自惠譽、穆迪或標普等信貸評級機構中任何一家的信用評級並向公眾披露,其總槓桿限額都被允許超過35%但不可超過60%。

2005年的修訂中將延期付款納入總債務,這在一定程度上限制了REITs在金融工程中的現金流被用來維持新收購項目的收益率。

2007年年底爆發的全球金融危機,使得REITs市場的信貸供給迅速減少。

銀行和金融機構都不願意向REITs提供借貸服務,擁有大量到期債務的新加坡REITs都面臨著嚴峻的違約風險。

2007年金融危機爆發后,新加坡和其他亞洲國家的REITs市場都遭遇了嚴重的再融資風險。

日本的一隻住宅類物業REIT——新城住宅投資(New City Residence Investment),根據《民事再生法》(Civil Rehabilitation Act,2000年)申請破產保護,其負債總額為11億美元(1124億日元)。

在新加坡,那些隸屬較大型的基金髮起人的REITs,藉助基金髮起人短期注入新資金,得以平安度過此次流動性危機。

譬如,星獅商產信託(即此前的澳可產業信託)發起人——星獅地產,就在收購完成僅僅5個月的時間內,幫助星獅商產信託即將於2008年11月到期且總額為7000萬美元的短期貸款進行再融資。

在次貸危機期間,REITs的資產價值在年度評估中有所下降,這導致了一些新加坡REITs的總槓桿率超出了所規定的35%限額。

2009年1月9日,金管局發出通告,對那些正在為到期債務進行再融資的新加坡REITs放寬了總槓桿率限額的規定。

通告聲明,如果是因為REITs的資產價值在重估過程中出現下降或是REITs為即將到期的貸款進行再融資,從而導致總槓桿率上升甚至超過限額,那麼都不被視為違反借貸規則。

另外,新加坡REITs也被允許在現有債務到期之前就可開始籌集資金,新籌措的資金如果只是為了再融資,則不會被計入總槓桿率。

2015年7月2日,金管局用45%的單級制總槓桿率限額取代了之前的35%或60%的雙級制總槓桿率限額。

除商業信託外,所有REITs的資產負債率平均值為32.76%。

其中,所有REITs當中擁有最高比率的是億達工業房地產信託(Viva Industrial Trust),為43.74%,但仍低於新標準規定的45%限額。

過去50年裡所出現的重要趨勢中,有些很可能會持續影響未來,以下論述了一些地產服務商需要注意的問題。

第一,客戶群從房產業主轉向租戶這一趨勢很可能會延續。

這意味著地產服務商需要更加專注於企業解決方案。物業使用者由於空間成本的增加而需要獲得如何優化空間的建議。

事實上,比起地產服務商從中介相關的傳統業務中所獲得的收入,來自「合同式業務」的收入占營業收入的比例有所上升。

合同式業務如和大型企業包括大型銀行及國際跨國企業簽訂5年期合同,提供的服務包括為該企業的全球性業務提供中長期的企業地產解決方案。

這種合同式業務對於地產服務商來說是擁有正面效應的,這種正面效應在市場低迷期尤其顯著。

第二,房地產將會繼續成為一種獨特的資產類型,雖然房地產的物理屬性不能被忽視,但它作為一種投資資產的吸引力將會持續提高。

隨著發展中國家漸漸開放它們的市場,更多的地產投資機會將會產生。

地產服務商需要更好地從財務融資和投資報酬的角度了解房地產這一資產以及如何將房地產融入更大的資本市場。

在地產的物理屬性方面,地產服務商需要更積極地參與建築的設計與建設工程,這樣才能對那些身為租戶和用戶的客戶提供更好的建議。

第三,愈發激烈的競爭環境使地產服務商不得不提供更全面的金融服務,此服務涵蓋股權配置、債務和結構性融資、債務償還及金融諮詢等,這些服務原是管理諮詢公司和投資銀行的主要業務。

不過,這些資本市場諮詢服務者需要根據其在資產代理與管理方面的專業知識來展示其在房地產業的各個領域、各個地域中作為專業人士的強項。

因此,地產服務商需要聘請例如在投資和金融等方面具有新技能的房地產專業畢業生。

他們不僅需要懂得地產資產本身,作為與別人的主要專業區分,也須懂得間接的地產資產,比如房地產基金和房地產抵押證券。

因此他們需要具備包括房地產資金募集、交易結構、稅務諮詢等方面的技能。地產服務商也須聘請有工程和設計技術的職員來滿足地產使用者的需求。

第四,技術的變化很可能會對未來產生巨大的影響。它會重塑建築物和開發項目,比如智能技術的應用、對綠色和可持續發展建築工程的需求,以及建築工程的規模和速度。

在線平台的發展也會對辦公和零售空間有持續性的影響,因為員工可在任何地點工作,購物者也能以電子方式購物。技術發展也會影響客戶需求,因為客戶會期望更優質、更快的服務。

儘管以上論述了各種挑戰,地產服務商仍然會在未來扮演著關鍵的角色,其物業估值、中介和管理等核心業務不太可能被淘汰,只要它們不斷調整作業方法並利用新技術跟上時代的變化。

在核心業務的基礎上,再加上對於地產資本市場、資本募集和間接式地產諮詢服務的更多重視,地產服務商將有能力為客戶提供全方位的解決方案,這在一定程度上可將投資銀行逐出市場。

當然,它們也需要對未來可能產生的新挑戰保持警惕。

房地產教育的確在一個國家的實體和經濟發展中扮演著重要的角色。

它為建築環境的開發、使用和管理提供了所需的專業人力資源。

新加坡房地產教育強調畢業生所具備的技術能力和專業知識,這些都有助於推進新加坡實現工業化及城市景觀的轉變。

隨著新加坡轉為以服務為導向、以知識為基礎的經濟體,房地產教育也把重點轉向了管理和金融領域。

除了是唯一為行業提供房地產教育的大學院系,新加坡國立大學房地產系還在學術研究與高管教育方面做出了重要貢獻。

學術研究一直以來都是大學的另一個重要組成部分,隨著大學的聲譽越來越多地與其研究成果相關聯,大學的研究職能變得更加重要。

在這方面,房地產系聯手隨後成立的校級研究機構——房地產研究院,已經躋身全球房地產研究領域的頂尖機構之列,並成為該領域在亞洲的領先機構。

自身聲譽的提升,促進了新加坡國立大學與其他知名大學結成重要的合作夥伴關係,如清華大學、香港大學、馬斯特里赫特大學和麻省理工學院等。

此外,良好的聲譽也有助於吸引美國頂尖大學的博士畢業生加盟房地產系。

除了提供上述的正規教育,房地產系多年以來還致力於推出面向高級管理人員的課程和項目。

通常,這些課程專為下列客戶而設:新加坡外交部、政府法定機構、本地企業、外國政府、外國機構及外國公司。

新加坡一直是一些發展中國家的讚助國,這些國家派遣高級行政人員參加城市管理課程,為此,房地產系開設了有關公共住房與市鎮理事會等議題的課程。

此外,房地產系也專為政府法定機構,如新加坡建屋發展局、裕廊集團、國家公園局和新加坡土地管理局量身定製一些有關房地產的基礎或高級課程。

房地產系還曾為一些外國機構開設專門的房地產課程,這些外國機構包括越南物價局、中國各省市的地方政府,甚至印度尼西亞那些正在籌建房地產學位課程的大學教職人員。

在過去的幾年裡,房地產系還成功推出房地產金融證書課程,這個課程聚焦於搭建房地產和資本市場之間的橋樑。

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