北京罕見集中大規模推介土地背後:嚴苛土地出讓規則或現鬆動

北京新浪網 05-27 00:03
原標題:北京罕見集中大規模推介土地背後:嚴苛土地出讓規則或現鬆動

    導讀:業內人士稱,此次集中推介,一方面是優化營商環境的表現,另一方面也是市場適配的集中摸底,為了更好的實現土地供應順利出讓,避免出現大規模流拍現象。

    本報記者 祁三連

    實習生 牟佳怡 北京報導

    在土地市場低迷,商品房庫存高企的背景之下,北京土地供應卻罕見呈現集中供應狀態。

    近期,北京市規劃和自然資源委員會舉行了「2019年上半年擬供應經營性用地項目推介會」。此次推介會集中推介了57宗經營性用地,其中44幅為住宅用地,9宗共有產權房用地以及13宗商服用地。

    推介之後,北京土地市場也將迎來供地高峰。5-6月,北京市將有54宗經營性用地陸續入市,其中11塊將在5月正式入市。集中推介后的5月17日,北京已經推出三宗住宅用地入市。

    「為了完成5年150萬套的供地計劃(2017-2021年),北京土地市場彷彿告別了曾接連流拍流標102宗經營性用地的低迷,重新迎來高光時刻。這些出讓的地塊中有48宗是居住類用地,其中的部分地塊已經公示了規劃條件,扣除配建之後,住宅部分的規劃建面是543萬平方米。如果這些地塊能夠順利成交,再加上今年已經出讓的23宗居住類用地,那麼,2019年居住類用地總量將達71宗,住宅規劃總建面為785萬平方米。」合碩機構首席分析師郭毅稱,「785萬平方米是什麼概念?2017年和2018兩年,北京商品住宅累計成交的總面積是734萬平方米。」

    那麼,當房企重倉的土地市場面臨去化難問題時,開發商們還會在土地市場繼續加碼嗎?此前嚴苛的土地出讓規則會否發生改變?

    供應加速

    受調控以及減量發展等多重因素影響,近兩年,北京土地市場明顯呈現供應下滑。

    Wind數據顯示,2017年,北京市供應128宗塊地。其中,工業用地12宗,佔9.375%;住宅用地76宗,佔59.375%;商住用地17宗,佔13.281%;商服用地10宗,佔7.8125%;其他類用地13宗,佔10.1256%。但2018年,北京市僅供應88宗塊地,同比下降31.25%。其中,工業用地3宗,佔3.409%;住宅用地50宗,佔整體成交56.818%;商住用地9宗,佔10.227%;商服用地6宗,佔6.818%;其他用地3宗,佔3.409%。

    「低迷」是2018年北京土地市場的關鍵詞。2018年北京共成交72宗土地,成交額1682.9億元,土地市場成交量及成交額均低於去年同期水平,呈明顯下降的趨勢。其中,住宅用地成交52宗,成交規劃建築面積624.48萬平方米,住宅用地成交宗數同比2017年下跌27%,處於歷史低位,土地規劃建築面積同比2017年下跌36%。

    2019年以來,北京土地市場也未能扭轉低溫態勢。諸葛找房監測數據顯示,除2019年1月、2月分別集中成交13宗及9宗地塊外, 4月僅成交了一宗住宅用地,截止到目前,2019年以來北京共成交23宗住宅用地。諸葛找房方面認為,為扭轉土地市場的「低溫狀態」,緩解供需矛盾,同時也為了優化營商環境,北京規劃委在5月9日舉辦了土地推介會,共推介57宗經營性用地。隨後,5月10日,北京規劃委官網公佈了5-6月即將入市的54宗經營性用地。因此,其預期北京供地節奏加快,接下來將迎來一小波供地高峰。

    在北京市集中供應的土地中,住宅用地明顯加速。在近兩月將要入市的54宗經營性用地中,有42宗為住宅用地,有15宗位於朝陽、丰台、石景山等城區。其中丰台區供應住宅用地數量最多,其供應的7宗住宅用地均為商品房,分佈在宋家莊、花鄉、周莊子、大瓦窯等地。朝陽雖然只有兩宗住宅用地,但位置較好,分別位於孫河和金盞鄉,石景山的4宗住宅用地則分別位於五里坨、古城、西黃村等位置較好的板塊。根據計劃,房山區近期也將加大住宅用地的供應量,5-6月將供應6宗住宅用地,數量僅次於丰台,供應土地規劃建築面積為75.11萬平方米。昌平、順義分別計劃供應3宗住宅用地,密雲、通州、延慶則僅分別供應一宗宅地。

    此外,共有產權用地明顯加大供應量。在這42宗住宅用地中有9宗共有產權房地塊,佔總體供地計劃的17%。據諸葛找房統計,今年以來北京已成交10宗共有產權房地塊,加上上半年還有9宗共有產權地塊陸續入市,遠超去年一整年共有產權房用地的供應量。

    據悉,2018年成交的52宗住宅地塊中,共有產權房地塊成交10宗,成交建築面積超100萬平方米。不難發現,作為滿足剛需購房群體的共有產權房的供應量越來越大。具體來看,近期將要入市的共有產權房地塊主要位於朝陽、通州、昌平、房山及延慶區域,房山區供應量最大,計劃供應4宗,供應規劃建築面積為69.82萬平方米,其中兩宗位於良鄉鎮。朝陽區也有兩宗共有產權房地塊供應,地理位置不錯,分別位於豆各庄和東壩南區,預計本月下旬入市。通州、昌平、延慶區域分別供應一宗。

    適配摸底避免流拍

    在2018年土地市場整體低迷之下,此次大規模供應是否再次存在流拍風險?58安居客房產研究院資深分析師李震認為,由於限價管理嚴格,同時金融調控收緊,房企面臨較大資金壓力,因而拿地更加謹慎,動力不足。此次集中推介,一方面是優化營商環境的表現,另一方面也是市場適配的集中摸底,為了更好的實現土地供應順利出讓,避免出現大規模流拍現象。

    公開數據顯示,2018年,全國300個城市土地平均溢價率13%,較去年下降16%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率15%,較上年下降19%。2018年,北京全年成交的63宗地塊中,平均溢價率只有14%,為近5年的最低值。

    2018年,北京全年流拍土地高達8宗,流拍總建築面積高達128.70萬平方米。其中7幅為宅地,流拍率達到10%,是2017年的3倍。

    「供應激增的土地導致北京商品住宅市場庫存迅速上升,短短一年便增加了250萬平方米,目前已達1016萬平方米,創近40個月新高。雖然難以清晰盤點北京仍有多少土地尚未完成前期開發,進入預售,但目前待售庫存的總量已足夠樓市消化三年,別說還有71宗地塊、785萬方住宅用地計劃上市。」郭毅擔心。

    李震表示,限制售價、7090政策以及五年限售,這三條鐵律是過去很長一段時間內土地供應的關鍵詞。但在2019年年初,這些要求都出現了鬆動,而本次集中發佈的地塊,部分也解除了「限房價」要求。這主要源於北京商品住宅成交價格企穩回落的大環境,讓調控壓力大大減輕。未來一段時間的土地出讓環節,或許也將採取更為靈活的出讓規則。

    另外,李震還注意到,從土地供應的分佈上看,去年供量集中的大興亦庄、黃村,石景山五里坨,昌平未來科學城等地,整體去化效率都不高。而目前計劃供應的地塊分佈上看,除東西城及海淀外,涵蓋了北京的14個區。去年土地僅出讓6宗的通州今年加大了供應量,近期將入市6宗地塊,共計規劃建築面積78.12萬平方米。在可以預見的未來,除了三環以內的核心內城,北京將再無供應不足的市場「死角」。

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