樓市晴空三霹靂!房貸利率上調、信託驟減、監管查違規資金

北京新浪網 05-23 12:25

樓市在年初隨著房貸利率的鬆動和下調迎來短暫的回春,但時節入夏,樓市卻難言持續花開。

從近日多番風向看,樓市又雙叒叕要變天了。

多地房貸利率上調

作為樓市的風向標之一,五連降的房貸利率近期出現變化。

在21世紀經濟報導5月21日報導《房貸利率下行趨勢面臨終結? 一線城市穩定二三線城市出現上調跡象》中指出,近日全國二三線部分城市,如合肥、南寧、青島等地出現房貸利率上調跡象,房貸利率風向或將終結此前五連降整體趨勢。

近幾天,熱度頗高的南京樓市又傳出重磅消息:多家銀行接到緊急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也將隨之上漲,或上浮最高20%。而在此前,南京部分銀行最低利率已經達到了5%,目前回調至15%,上浮最高幅度達到10個百分點。

南京我愛我家研究院公眾號文章透露,南京首套房利率或將上浮到15%的政策預計將於下周一(5月27日)正式公佈。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對2019年5月23日南京部分銀行貸款利率上調點評表示,近期南京多家銀行上調房貸利率,是房貸領域的一個信號,即從去年第四季度開始持續寬鬆的貸款政策略有調整。類似調整和金融政策、房地產政策風向變動有一定的關聯,體現了房貸領域穩預期、控風險的導向。

他指出,從金融政策看,近期銀保監會的管控力度強化,尤其是會對各類違規資金進入樓市有各類查處。類似查處,或在首付貸、消費貸、信用卡透支、通過小微企業貸款方式進行個人按揭貸款等領域得到體現。在收緊過程中自然會帶來銀行貸款政策的收緊,類似貸款額度收緊,進而會帶來很多壓力,即貸款利率會有所上調。

而從房地產政策來看,穩定市場預期防範購房炒作的現象也是近期的導向。部分城市近期房價上漲過快,客觀上也要求在貸款發放等方面進行把控。而且從實際過程看,部分貸款過去發放節奏過快,目前適當節制也是符合預期的,這樣貸款利率是會有所上調。

南京此類政策從側面說明一點,即大的環境看,金融環境還是會繼續維繫寬鬆的導向,進而為宏觀經濟托底創造條件,同時這也可以形成降成本、促經濟增長的導向。但是今年在控風險方面依然是沒有放鬆的,從實際過程看,各類房價上漲過快、地王現象出現的城市,二季度和三季度或將維持金融政策略緊的導向,即對於高槓桿方面的管控會強化。

房地產信託緊急降溫

房地產信託一直是房企重要的輸血工具,但自金融與樓市加強監管以來,房地產信託發行條件、利率均有所上升,其產品也逐漸規範化、標準化。但21世紀經濟報導記者獲悉,伴隨著資管新規后信託業的轉型,其主動管理項目增加,今年以來房地產信託發展較熱。

從信託一季報中不難發現,不少業績表現良好的信託公司其投向實體、基建等方面的產品佔比存在不小的增長。

用益信託最新數據顯示,今年來,房企通過信託公司發行的信託產品大增近7成至2309隻,融資規模近3500億元。

但這一火熱並未持續太久,從4月份單月數據看,房地產類集合信託的募集規模大幅下降。

據用益信託不完全統計,4月份共有62家信託公司發行了1339款集合信託產品,預計發行總規模1787.72億元,4月份僅其他投向類的信託產品發行規模上升,其他均下行。其中4月份房地產類發行規模佔比為31.7%較3月份有所回落,降幅為42.75%,且房地產類產品預期收益率較4月份有所上行至8.49%,處於歷史較高水平 。

而規模下降的原因,除了季節性因素外,監管因素相信也有所影響。

銀保監會近日正式發佈銀保監發〔2019〕23號文《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》,強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

而在銀保監收緊向房企融資的監管尺度后,對房地產信託規模的持續增長或將產生進一步的影響。

樓市違規資金連開30餘張罰單

根據媒體報導,4月以來(4月1日-5月20日),僅50天時間,各地銀保監局開出的223張罰單中,涉及違規「輸血」房地產的罰單就有32張,罰沒金額合計達1068.8萬元。

從被罰名單看,共計有上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機構,其中除了一些全國性股份制商業銀行和地方性商業銀行,六大國有銀行中的建行、交行、郵儲銀行等三大行的地方分支行也在被罰之列。

從具體罰單內容看,在32張罰單中,最大金額的罰單是上海農商行寶山支行因2017年違規發放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金,被責令改正並罰沒合計228.8萬元。此外,還有多重被罰條目。如民生銀行重慶分行因內控管理不嚴導致信貸資金違規流入房地產企業;以貸轉存;簽發銀行承兌匯票對貿易背景審核不盡職,共計被罰款90萬元。平安銀行青島分行因信貸資金違規流入資本市場和房地產市場、信貸資金被挪用、貸前調查不盡職,被罰款90萬元。建設銀行瀋陽大東支行因個人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進度發放固定資產貸款,被罰款80萬元。

可見此次監管嚴查違規資金入樓市尺度之嚴厲。

某大行信貸業務人士告訴21世紀經濟報導記者,銀保監會的入場檢查一直在持續進行,對於資金違規入樓市的尺度也從未放鬆。此次罰單集中釋出,或與近期銀保監會發佈的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》有關,一方面對銀行機構和非銀行領域各類機構履行監管職責,進一步開展整治。另一方面也是對樓市傳遞信號。

從目前業務層面看,不少開發商也對近期的監管文件和風向十分敏感。從目前政策上看,對房地產項目的標準從未放鬆過,今後不排除有進一步從嚴審查的趨勢。

另一大行西南地區對公業務人士則指出,對房地產項目審批一直按照監管要求,相關項目的資金需求也很大,目前區域的問題是額度需要排隊,優質項目反而不缺,缺的是額度。

(編輯:曾芳)

(本文來自於21財經)

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