廣州公寓調查:漲價乏力 首付貸亂象抬頭

北京新浪網 01-12 02:27

廣州公寓調查:漲價乏力 首付貸亂象抬頭

許永紅

趙毅 「大家都在漲價。」公寓限售對象鬆綁這一利好新政攪動著廣州市場,在走訪過程中,不少銷售人員向《中國經營報》記者傳達著市場升溫的信號。

不過,廣州公寓市場的熱鬧或許僅是曇花一現。相關報告顯示,目前公寓庫存量累積嚴重,去化周期達到近20個月,短期不具備普遍漲價條件。多位受訪業內人士也指出,新政后的成交量並未呈現強勁的增長勢頭,反而出現後繼乏力的情況,預計經過2018年末的爆發紅利后,市場將逐漸恢復到平穩狀態。

此外,記者發現,廣州公寓市場暗流涌動,捂盤惜售、首付貸等市場亂象依然大行其道。受訪法律人士指出,首付貸行為暗藏諸多風險,增加槓桿之外,也會給購房者帶來違約賠償糾紛和相關利益損失。

漲聲四起

「公寓新政出台後,我們很快賣了不少貨量,每平方米售價也提升了1000元左右。」遠洋天驕廣場的銷售人員告訴記者,接下來公寓售價將會適時地逐步上調。

2018年12月19日,廣州住建委發佈關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見,2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象。雖然限售兩年,但銷售對象從法人單位擴至個人,這為冷淡近兩年的廣州公寓市場添了「一把火」。

記者在走訪過程中發現,不少公寓項目已更新宣傳材料,寫有「不限購」「可個人購買」「抄底良機」等字樣的宣傳海報擺在顯眼位置。而且,即使上班時間,多數公寓項目的銷售中心依然人來人往,人氣較足。

政策利好下,廣州公寓售價喊漲的聲音四起。有銷售人員告訴記者,政策鬆綁后,有公寓項目漲幅約20%,而且制定了「每賣10套后提價5%」的上調措施。

市場回溫也為招商金山谷帶來了更多的人氣。招商蛇口廣州營銷部相關負責人對記者稱:「新政出台後,項目的來訪購房者增多。此前限制個人購買,市場相對冷淡,新政之後,市場幾乎出現翻天覆地的變化。因為政策的利好,我們項目的每平方米售價提升了1000~2000元左右。」

上述負責人坦承,接下來項目的價格提升是趨勢,只是提升的幅度具體是多少,需要根據市場行情而定。

「從數據上看,12·19新政出台之後,廣州公寓在2018年末不出意外地迎來了一個成交高峰,12月全市公寓成交3733套,是3·30新政之後成交最多的月份。」 在接受記者採訪時,克而瑞廣州首席市場分析師肖文曉分析,目前在售的公寓項目很多受市場的影響,在3·30之後的定價都較3·30之前要低,「比如以往公寓物業的售價大概是住宅物業的八九成左右,而3·30之後不少公寓物業的售價已經下降到住宅物業的六七成,所以在完成了年底的業績衝刺之後,其售價有所上浮並不令人意外。」

漲價乏力

市場喧鬧背後,廣州公寓價格能否持續上揚在業內引發熱議。

據廣州中原研究發展部提供的相關報告顯示,3·30政策出台時,廣州一手商業市場可售 322.45 萬平方米,目前庫存累計增加 24%,將近 400 萬平方米。其中,公寓市場庫存量累積嚴重,3·30至目前去化周期上升近 3 倍,高達 19.87 個月。

「目前廣州一手公寓項目庫存量較大,短期內大部分項目不具備漲價的條件。」廣州中原研究發展部指出,預期整體市場較難重現此前熱度,一是樓市調控基調不放鬆;二是12·19 政策僅是針對性鬆綁,3·30 后拿地商服項目並未放鬆,同時堅持限售兩年;三是市場庫存累積較大,目前市場環境下,不持過分樂觀態度。

「在我看來,所謂漲價僅是噱頭而已。」廣東中原地產項目部總經理黃韜對記者表示,廣州市場目前提價的公寓項目並不會太多,而且成交量進入2019年後已經開始回落,在新政后並沒有形成一波很好的增長趨勢,後繼乏力。此前有需求的客戶消化后,目前市場新增的客戶並不多,「我了解到,有些樓盤漲價后,成交量頓時出現明顯下降。」

據克而瑞提供的數據顯示,2018年12月31日~2019年1月6日,廣州公寓網簽622套,套數周成交量環比下降50.67%;成交面積為3.03萬平方米,周成交量環比下降48.64%。

肖文曉也指出,新政后絕大部分公寓項目還是秉持一個比較謹慎的態度,售價大幅上揚的公寓項目不多。

「一方面,是迫於當前公寓市場競爭較多的情況;另一方面,也是擔心價格異動引起主管部門的再次關注。再加上目前樓市整體的大環境趨冷,住宅市場堅決貫徹房住不炒以及政府加大租賃住房的供應,也影響了投資者購買公寓的意願。」肖文曉稱,在經過2018年末的爆發紅利之後,預計廣州公寓市場將逐漸恢復到一個較為平穩的狀態。

事實上,廣州公寓市場目前的調控力度並不寬鬆。2017年3月30日後出讓成交的房地產項目,商服類物業依然限制銷售對象,僅能向法人單位出售。新政之下,個人購買商服類物業也得取得不動產證滿兩年後方可再次轉讓。

黃韜認為,調控政策進一步鬆綁的可能性並非沒有,但目前應該會保持穩定,這次鬆綁只是對之前政策進行有必要的完善,已解決了很大部分買家的難點,「調控若進一步放開,有可能會讓市場出現混亂局面,而且目前也沒太大必要。」

亂象仍存

需要注意的是,在廣州公寓成交行情有所回暖的當下,捂盤惜售、首付貸等問題依然橫行市場。

走訪中,粵海廣場銷售人員對記者稱:「項目現在沒有公寓可售,我們已經多個月沒有開盤了。但非要現在購買,價格在4萬~4.3萬元每平方米之間,我們項目這個時候不太想推出貨量,不同節點有不同的銷售任務。春節後項目會推出優惠活動,預計公寓的售價在3.5萬元每平方米左右。」

記者在廣州住建委官方網站了解到,粵海廣場已在2017年7月下旬接連獲批兩張預售證,其中銷控表顯示不少單位可以預售。對於是否存在捂盤惜售的行為,記者致函採訪粵海地產相關營銷負責人,但未能獲得相關回復。

此外,首付貸現象也存在於多個公寓項目中。招商金山谷銷售人員告訴記者,若首付款不足,可以推介相關金融平台獲取信用貸款資金。

而天健匯銷售人員直言,可以為購房者提供首付貸服務。「我們項目與金融平台合作,可以為購房者辦理信用貸款,湊齊首付資金。」天健匯銷售人員稱,該金融平台合規,與四大銀行合作,會幫助購房者把申請資質做好,利於通過審批,月利息則在0.3%~0.4%之間。「代發工資的信用貸款,只需要每月5000元工資流水,貸款期限為3~5年。」

關於首付貸問題,招商蛇口廣州營銷部相關負責人表示:「金融服務並不是我們提供,金融平台也沒有與我們項目達成合作,購房者可以根據自身需要去相關金融平台辦理信用貸款業務。」而天健集團方面並未就天健匯項目的首付貸情況向記者回復。

捂盤惜售及首付貸向來是監管層嚴查的重點行為。早在2016年10月,廣州就已發佈相關政策,要求已取得預售許可或現房銷售的房地產開發項目要在10天內一次性公開全部房源並進行銷售,開發企業不得採取蓄客集中開盤、控制房源、故意製造房源緊張氣氛等手段進行促銷,不得明示或暗示房價即將上漲升值等誤導消費者。同時,嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等機構從事首付貸、眾籌購房等金融槓桿配資業務。針對目前廣州公寓市場亂象有何相關監管措施,廣州住建委並未就此回應記者。

另一方面,首付貸也會給購房者帶來諸多風險。廣東宏力律師事務所何雁英律師向記者表示,對購房者而言,首付貸能讓資金不足的人獲得買房機會,解決了資金問題,但同時也增加了槓桿,對於沒有足夠現金流的購房者無疑增大了風險。

何雁英律師指出,若購房者沒有獲得按揭貸款,那麼對於已經簽訂的商品房預售合同的購房者能否在不承擔違約責任的情況下與開發商解除合同,這仍然是個問題。

「購房者在這種情況下無違約責任解除合同很難。按照合同約定,要麼沒收定金,要麼承擔總房價百分之十的違約金。」何雁英律師表示。

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