解碼創業公社:國有資本玩轉長租公寓三大法寶

北京新浪網 06-14 00:21

解碼創業公社:國有資本「玩轉」長租公寓三大「法寶」

來源:經濟參考報

□記者 王奇 北京報導

有這樣一家長租公寓運營企業——創業公社,運營管理的長租公寓不過500餘套房、面積僅萬余平方米,但短短兩年已經開始盈利。還有一項預計:今年底創業公社手中房屋將猛增至2800套,2019年底將增加至18000套。令人想不到的是,這還是一家國有資本主導的長租公寓運營機構。

成立於2013年5月的創業公社,如何能做到這一點?創業公社總經理劉循序日前接受了《經濟參考報》記者專訪,解碼創業公社、國有資本在競爭激烈的長租公寓市場「長袖善舞」的三大「法寶」。

公寓和產業園1:1配比

「37度公寓最明顯的一個特點是,目標群體以在產業園區創業、在科技型企業就業的大學畢業生為主,而非流動性較大的外來務工人員。」劉循序說。

據了解,創業公社提供兩種產品,一是創業企業、創業者的辦公園區,另一個是以「37度公寓」為代表的長租公寓。目前公寓的住戶中,擁有專科學歷的約佔3%,本科學歷的約佔30%,其餘超過60%的住戶是碩士、博士或者更高的學歷,年齡基本上不超過38歲。

「創業公社始終以服務創業者為目的,所以我們的集中式長租公寓,關注的核心在於能否為創業者帶來更多價值。」劉循序說,「基於此,我們的發展模式是,對集中式存量物業進行合理改造升級,為創業者、創新創業企業提供『職住平衡』的整體服務,同時為有效打通大城市通勤『微循環』作出貢獻。」

據介紹,創業公社長租公寓和產業園區總面積基本按照1:1配比。這樣的運營方式,一方面能夠實現在某一區域內集中供應大量房源,價格相對可控;另一方面可以為「職住平衡」發揮重要作用,為園區及公寓入住的創業者創造最便利的工作與生活條件。

創業公社長租公寓,一般在距離園區三四公里的半徑範圍內,最長不超過五公里,且兩者之間有班車接送。「這種布局方式,有利於破解大城市管理中的 『微循環』難題,有效縮短通勤距離和上下班時間,緩解城市交通壓力。」劉循序說。

這種模式,對創業者而言無疑具有較大吸引力。在37度公寓內,記者見到了來自台灣的創業者鄭博宇。他自稱「北漂」,是創業公社「台灣驛站」負責人,同時也是37度公寓的住戶。他說,創業公社為創業者提供了良好的創業條件,包括三個月的免費辦公場地、可靠的諮詢服務……在鄭博宇帶動下,目前入駐創業公社的台灣創業團隊已經超過50個,其中入住37度公寓的台灣創業者已經超過10戶。

集中處置+統一管理

劉循序介紹,37度公寓的房源來自機關與國企、集體建設用地,以及一些城市更新改造遺留下的資產項目。「批發式」的改造和出租,一是方便進行統一管理,二是能夠有效降低改造和運營成本,這部分資金可用於改善公共設施等,三是便於統一規劃,給入住人群提供一個相對舒適的「社區型環境」。

「入住我們的創業公寓,需要滿足幾項基本的條件:一是單身,二是沒有老人合住,三是不養寵物等。當然,如果住戶成家需要租住更大的房屋,我們會有其他產品提供。」37度公寓的「樓長」王旭介紹說。

集中處置、統一運營與管理,有效降低了成本。據了解,王旭僅帶著兩位同事,就能管理著37度公寓的500多間屋。

這也從一個側面,間接印證了相關研究機構的結論。中金公司認為,品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點。集中式公寓租約期限更長,規模效應更明顯,享受額外的批零租金差,其盈利前景好於分散式。

「說實話,我們覺得利用資本大規模跑馬圈地的模式,一方面活躍了市場,幫助行業快速發展,但另一方面也確實推高了價格,造成了資產泡沫。」劉循序坦言。他說,37度公寓的集中處置、服務雙創、職住平衡模式,與以分散式房源為主的長租公寓相比,「完全是兩個不同的『賽道』」。

國有控股+市場化運作

隨著企業逐步發展壯大,股東構成與治理架構也不斷豐富完善。除了首鋼基金、中關村股權交易服務集團這些原始投資人,創業公社團隊還受到了京西創業、西部證券、順隆基金、順為資本、光耀東方等大型機構的青睞。目前,創業公社的股本構成中,國有成分超過50%,經營管理團隊持股24%左右,其餘為民營資本。

「在日常經營決策上,董事會充分授權給創業團隊,『城市合伙人』等一系列機制創新,也得到了董事會和股東會的支持。」劉循序說,董事會的信任與支持,加上按照審計要求嚴格規範治理,令創業公社能夠在市場化競爭環境中快速發展。這不僅保證了企業的市場化活力,還實現了國有資本的保值增值。

數據顯示,2017年,創業公社實現營業收入1.28億,較上一年增長42%,成立以來的年均增長率高達127%。

「可能有人會問,我們的『國有背景』,會不會有助於更『輕易』獲得優質項目?事實上,我們對關聯交易的處理,更為謹慎、嚴格。」劉循序說。

他坦言,「國有背景」讓創業公社在開展業務時,具有獨特的信用優勢,也有更多的項目來源渠道。「如我們的大股東之一——首鋼基金,所投的優秀企業就是我們項目來源渠道之一。」劉循序強調說,「但對於項目本身,創業公社從來都是通過市場化競爭拿到手的。」

2017年12月18日,創業公社成為中國建設銀行首批九家「入駐」CCB(建融公寓租賃系統)的企業之一,同時也是入選的唯一一家北京企業。

「建設銀行擁有海量客戶資源和巨額資金等優勢。在國家大力提倡『租購併舉』發展長租公寓的大背景下,與建行的合作是我們又一個重大利好。我們更有信心,把創業公社做得更大、更好。」劉循序說。

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